Hồi năm 2019, tôi nhận một căn chung cư 80m2 ở quận 7, chốt giá trọn gói 350 triệu. Khi nghiệm thu, tổng tiền thực chi đội lên 470 triệu, tôi lỗ gần 100 triệu chỉ do một lỗi nhỏ trong khâu đo đạc phòng bếp. Nói thật, từ vụ đó tôi rút ra rất nhiều bài học mà bây giờ tôi dùng cho mọi hợp đồng. Khi làm thi công nội thất chung cư trọn gói không chỉ là nhìn bản vẽ rồi thi công, nó là cả một quá trình tính toán kỹ lưỡng đến từng li từng tí.
Tại sao báo giá trọn gói của tôi thường tăng thêm 20-30% sau khi thi công
Tôi nhìn lại 30 công trình gần đây thì thấy 27 trên 30 cái phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Nguyên nhân số một là tường chung cư không bao giờ thẳng như trên bản vẽ. Tôi còn nhớ căn hộ ở Vinhomes Central Park, bức tường phòng khách lệch những 4cm, thế là toàn bộ tủ bếp phải làm lại phần chân đế tốn thêm 12 triệu tiền gỗ lẫn công thợ. Bên cạnh đó, hệ số hao hụt nguyên vật liệu ở chung cư cao tầng cao hơn nhà phố rõ rệt. thi công nội thất chung cư giá rẻ thang máy chật, giới hạn tải trọng, tôi phải xẻ nhỏ tấm MFC thành nhiều mảnh rồi ráp lại tại công trình, hao phí thêm 5-7% vật tư. Đó là chưa nói vấn đề chủ nhà đổi thiết kế giữa chừng. Có một ông khách tại Landmark 81 đang làm phòng ngủ thì muốn đổi từ gỗ sồi sang óc chó, tiền chênh lệch cộng thêm tiền công tháo lên tới 40 triệu. Tôi học được một điều: phải ghi rõ trong hợp đồng rằng mọi thay đổi đều tính thêm phí theo bảng giá riêng. Nói chung, đừng bao giờ tin vào con số chốt giá nếu chưa khảo sát kỹ thực tế căn hộ.
Cách tôi tách bạch phần 'thô' và phần 'tinh' để không ai phàn nàn về hợp đồng
Sau cú lỗ 100 triệu kia, cách làm của tôi thay đổi hẳn cách ký hợp đồng. Giờ đây, tôi chia tách hợp đồng thành 2 phần minh bạch: phần cơ bản gồm thạch cao, sơn, nền và phần hoàn thiện gồm tủ bếp, kệ, cửa. Mỗi phần tôi liệt kê chi tiết từng chủng loại vật liệu, từng mức giá và thời gian dự kiến. Ví dụ, khi thi công phần thô cho một căn hộ diện tích 75m2 tại quận 2, tôi ghi rõ bao nhiêu bao xi măng, bao nhiêu tấm thạch cao, kể cả loại sơn lót cũng ghi nhãn hiệu cụ thể. có một lần, một chị khách ở quận 9 giữa thi công muốn thay toàn bộ nền gạch từ loại 60x60 lên loại 80x80. Theo cách cũ, tôi sẽ tự chịu phần chênh lệch khoảng 25 triệu. Nhưng nhờ hợp đồng tách bạch, tôi chỉ việc đưa ra điều khoản về việc đổi vật liệu, tính lại giá và cộng thêm 3 triệu tiền công tháo gỡ. Cô ấy không những không phàn nàn mà còn thấy hợp lý vì mọi con số đều có căn cứ. Điều buồn cười là, từ đó, chị ấy giới thiệu thêm 3 căn hộ trong cùng tòa chung cư. Nói kinh nghiệm chỉ đơn giản: càng minh bạch bao nhiêu, càng ít tranh cãi bấy nhiêu.
Những khoản phí ngầm ít ai nói khi thi công chung cư cao tầng
Bên cạnh tiền vật liệu lẫn nhân công, vẫn còn cả đống khoản phí ngầm mà chủ nhà khó mà lường trước. Đầu tiên là phí bảo lãnh nộp cho ban quản lý tòa nhà. Ở nhiều chung cư hạng sang, khoản tiền này dao động 5-10 triệu, không hoàn lại nếu đội thi công vi phạm giờ giấc. Rồi phí vận hành thang máy theo giờ hành chính. Có những tòa chỉ cho phép chở vật tư từ 10 giờ đêm đến 6 giờ sáng, mà tiền này tính từng lượt, mỗi lượt 200-300 nghìn. Tôi nhớ có lần phải bê toàn bộ gỗ MFC vác lên tầng 23 lúc 2 giờ sáng vì thang máy tải hàng hỏng giữa chừng, tiền phát sinh 8 triệu đồng tiền công bốc vác thêm mà không dám nói với khách hàng. Chưa hết, còn phí xử lý bụi rò rỉ sang căn hộ bên cạnh. Có một căn ở quận 4, bụi từ phòng tôi cưa cắt bay qua khe cửa làm bẩn sofa nhà bên cạnh. Tôi đành phải trả 3 triệu tiền giặt thảm và vệ sinh cho gia đình kia mới yên chuyện. Vì thế tôi khuyên bất kỳ chủ nhà nào chuẩn bị làm nội thất nên hỏi tôi trước về mấy khoản phí này, để tránh bị sốc khi nhận bảng kê cuối kỳ.
Làm thế nào để chủ nhà ở chung cư kiểm soát tôi mà không cần giám sát riêng
Tôi nói thật, không phải nhà thầu nào cũng xấu, nhưng chủ nhà vẫn nên tự giám sát để bảo vệ túi tiền của chính mình. Cách đơn giản nhất là lập checklist theo dõi tiến độ mỗi tuần. Tôi khuyên khách hàng của tôi chụp hình trước khi chôn ống nước và trước khi đổ trần thạch cao, vì sau khi bít thì không thấy gì nữa. Có một anh kỹ sư ở quận 7 nhờ tôi làm căn hộ 90m2, anh ấy dùng một ứng dụng quản lý công trình free tên là PlanGrid, anh chụp ảnh mỗi ngày và note lại từng vị trí ống nước, ống điện. Nhờ đó, khi tôi lỡ tay đặt sai vị trí ổ điện trong phòng ngủ, anh ấy phát hiện ngay trong ngày hôm đó, tôi sửa lại mất đúng 2 tiếng thay vì phải đục tường cả mảng lớn nếu để qua mấy ngày. Anh ấy nói với tôi nhờ cách này mà anh tiết kiệm được khoảng 50 triệu so với dự toán lúc đầu, vì không phải sửa đi sửa lại mấy chỗ sai. Thêm nữa, tôi cũng luôn đề nghị chủ nhà ký bản cam kết phạt tiến độ chậm nếu tôi bàn giao trễ quá 5 ngày so với thỏa thuận. Tôi chẳng ngại bị phạt vì tôi biết tay nghề của mình làm đúng tiến độ, nhưng chính tờ cam kết đó khiến cả tôi và chủ nhà đều nghiêm túc hẳn lên. Cuối cùng, tôi muốn nói, làm nội thất chung cư không phải chuyện ngày một ngày hai, nó đòi hỏi sự tỉ mỉ của cả hai phía. Nếu bạn sắp làm, hãy hỏi tôi bất kỳ câu nào trước khi đặt bút ký, tôi sẵn sàng chia sẻ kinh nghiệm hơn 12 năm của tôi để bạn khỏi đi vào vết xe đổ như tôi từng trải qua.