Năm ngoái tôi nhận một căn 70m2 ở Vinhomes, chủ nhà nói “anh cứ báo giá thoải mái”. Tôi báo 400 triệu, chủ nhà duyệt luôn không đắn đo. Tính ra căn đó chỉ đem về 12 triệu tiền lời sau 2 tháng, nhưng một căn khác tôi báo 250 triệu, chủ nhà mặc cả xuống 180 triệu, tôi gật vì liều, thế mà lỗ 30 triệu do khoản chống thấm phát sinh. Nghe qua tưởng làm nội thất lãi to, nhưng chuyện báo giá là cả một nghệ thuật. Bây giờ tôi ngồi kể lại để những người sắp làm nhà thấy được mặt thật của nghề. Chuyện này kể mãi cũng không hết. Bài viết này tôi chỉ muốn chia sẻ #keyword# đúng như những gì tôi gặp phải.
Cái giá trọn gói mà tôi tự đặt ra sau 12 năm làm nghề
Khách nào cũng hỏi “sao anh báo giá cao thế?”. Thật lòng với anh em, tôi chẳng bao giờ báo theo mét vuông đơn giản. Thứ nhất là diện tích — nhưng 50m2 làm khác hẳn 90m2. Thứ hai là độ phức tạp của mặt bằng. Cột, góc chết, trần thấp đều làm tăng giá — tôi phải vẽ lại trần, bố trí tủ bếp ôm cột. Còn thói quen chủ nhà cũng ảnh hưởng giá. Có ông thì giao khoán luôn, không cần giám sát. Tôi lấy ví dụ bảng giá tôi hay áp dụng: tủ bếp loại MDF chống ẩm giá 3,5 đến 4,5 triệu một mét dài, trần thạch cao có giá 280-350k/m2, hệ điện nước thay toàn bộ dây điện nước tầm 1,8-2,2tr/m2. Chuyện là tôi báo một căn 80m2 tôi chốt 420 triệu, đúng giá thị trường, thế mà chủ nhà bảo thằng bạn nó làm có 350 triệu. Tôi bảo: “chú thử gọi thằng bạn đó lên xem tay nghề — nó làm bằng vật liệu gì, có đi âm tường không”. Cuối cùng ông ấy quay lại đúng 2 tuần sau, vì công trình của thằng bạn bị thấm dột. Nhưng đó là chuyện nhỏ. Nên bây giờ tôi luôn chừa ra 10% chi phí phát sinh, chứ không bao giờ nói chết giá ngay từ đầu.
Chuyện cái két sắt trong căn hộ 55m2 khiến tôi phải tính lại đơn giá
Hồi đầu năm 2022 tôi nhận thi công một căn 55m2 ở khu đô thị ven sông. Chủ nhà là cô giáo đã về hưu — người tử tế nhưng cực kỳ chi tiết. Lúc tôi đo đạc, cô ấy chỉ vào góc bếp: “anh đặt giúp tôi cái két sắt âm tường ngay chỗ này”. Tôi nhìn qua, thấy ngay vấn đề. Chỗ đó lại dính đường ống nước, mà lại là ống cấp nước nóng. Nếu tôi đục đúng chỗ đó thì vỡ đường ống, hỏng cả trần nhà. Tôi bảo cô ấy: “phải di dời đường ống, đục tường bên cạnh”. Cô ấy ok, không hỏi giá phát sinh. Tôi tự cho là nằm trong phần phát sinh nhỏ. Cuối cùng đục ra mới thấy thêm đường ống thoát sàn — tôi phải đập thêm 2m tường, chuyển hết đường nước. Rồi phải chống thấm lại cả khu bếp hết thêm 15 triệu tiền vật tư và công — mà trong hợp đồng ban đầu tôi không hề tính. Tôi nuốt luôn 15 triệu để giữ uy tín, vì không muốn cô ấy khó chịu. Từ vụ đó tôi thay đổi cách làm: chỉ cần một chi tiết đặc biệt như két sắt âm tường là phải đo đạc ngay. Đừng bao giờ tin bản vẽ 2D khi chưa soi tường. Từ đó, tôi luôn hỏi trước về những thứ sẽ gắn âm tường — tôi chụp ảnh hiện trường, khoanh vùng và báo giá riêng. Nhiều lúc tôi cũng ngại vì mình soi quá kỹ, nhưng chính cái kỹ đó cứu tôi nhiều lần. báo giá thi công nội thất chung cư anh cứ thử tưởng tượng, khách cứ nói “thêm tí thôi”, mình không chốt phí — cuối cùng ai trả. Trọn gói là phải liệt kê được từng đầu việc, từng phát sinh.
Vì sao tôi từ chối nhận trọn gói kèm nội thất rời
Nhiều khách hàng hay hỏi: “anh nhận luôn phần nội thất rời cho em”. Tôi lắc đầu, nói không nhận mấy thứ đó — trừ khi làm một hợp đồng riêng. Không phải tôi không làm được — tôi làm được nhưng rủi ro rất cao. Tôi giải thích với khách như thế này: thi công thô là trần, tường, sàn, tủ bếp, hệ điện nước — mình làm đến đâu, kiểm soát được đến đó. Nhưng sofa, giường, tủ là hàng đặt từ xưởng — màu sắc thực tế lệch với ảnh là chuyện thường. Tôi từng đặt sofa màu ghi xám, ảnh thì xám lạnh, hàng về lại ngả vàng. Chủ nhà đứng nhìn, mặt dài ra — cuối cùng tôi phải gánh một nửa chi phí. Chưa kể chuyện kích thước sai 1-2cm — sofa rộng hơn 2cm là phòng chật đi trông thấy. Tôi kiểm tra 10 cái hợp đồng vừa qua — có 7 lần phát sinh vì nội thất rời mang tới sau khi đã hoàn thiện thô. Có căn, khách đặt tủ âm tường mà xưởng làm sai chiều sâu, tôi phải bỏ công đục tường ra để lắp cho vừa. Thêm 3 ngày thi công, thêm 4 triệu tiền công, trong khi chủ nhà cứ đổ lỗi cho tôi. Bây giờ tôi luôn tách bạch — hợp đồng A chuyên phần thô, trả đúng hạn — hợp đồng B: nội thất rời, khách tự lo hoặc thuê tôi tư vấn. Khách nào nghe cũng thấy hợp lý, vì họ thấy rõ tiền đi đâu về đâu. Tôi viết mấy dòng này không phải để than vãn. Nhưng nếu có ai sắp làm nhà, tôi muốn để lại một lời khuyên: hãy xem kỹ từng hạng mục, hỏi rõ phát sinh, và đừng bao giờ nhận trọn gói mà không có điều khoản bảo vệ mình. Chịu khó tính toán trước một chút, thì sau này khỏi cãi vã, khỏi mất tiền oan. Còn nếu bạn chưa biết nên tính giá trọn gói ra sao — thì cứ liệt kê từng phòng ra giấy rồi tự hỏi mình cần gì, bỏ gì. Chắc chắn bạn sẽ tự tìm ra hướng đi, và tôi luôn sẵn sàng góp ý nếu bạn cần.